新建物业移交作业指引

1文件目的 1.1 规范住宅项目工程竣工验收及备案后移交物业公司管理的工作流程。 2适用范围 2.1 适用于公司开发的所有住宅项目工程竣工后的物业移交工作。 3术语与定义 3.1 新建物业移交：指所开发的项目，通过竣工验收和备案后，经物业公司确认达到可移交标准，转交给物业公司进行管理的过程。 4职责说明 4.1 工程部 4.1.1组织编写物业移交计划，成立检查小组。 4.1.2组织物业验收检查。 4.1.3负责督促并落实承包商对检查问题的整改。 4.1.4负责竣工档案和相关资料的收集、整理与移交。 4.1.5负责与物业公司进行工程实体的移交。 4.1.6负责移交后对物业公司的工作交底，对重要设备的使用进行培训。 4.2 工程管理中心 4.2.1参与物业移交计划的制定与评审。 4.2.2参与物业验收检查。 4.3 项目营销部 4.3.1参与物业移交计划的制定与评审。 4.3.2参与物业验收检查。 4.4 项目部 4.4.1参与物业移交计划的制定与评审。 4.4.2参与物业验收检查。 4.4.3负责竣工图纸的审核。 5关键活动描述 5.1 制定物业移交计划 5.1.1 根据项目开发进度，在具备细部检查条件时，工程部应及时组织编制物业移交方案，项目设计组/部、营销组/部参与并会签方案，方案应明确以下主要事宜： 1)成立由项目营销组/部、项目设计组/部、工程部、物业公司、承包商、监理单位（可选）组成的工程移交检查小组。 2)工程移交验收的计划 3)工程竣工资料移交给物业公司的计划 5.1.2 物业移交方案需经项目分管领导审批确定。 5.2 细部检查验收 5.2.1 物业公司根据国家规范（可参考住建部《房屋接管验收标准》中新建房屋的接管验收要求）提出接管验收标准、要求，提交审核。 5.2.2 工程移交检查小组对工程进行细部检查验收，对验收过程发现的问题进行分类汇总，由物业公司提出整改要求，工程部知会施工单位整改并（会同监理单位）监督整改。 5.2.3 工程部组织对整改事项进行复核，监理公司（可选）、物业公司须参加复验，并在维修单、整改单上签字认可。 5.3 移交验收准备 5.3.1 工程部与物业公司确定工程移交时间，并书面向物业公司提供以下资料（不限于）： 1)工程中存在的无法由施工解决的问题，及对业主的说辞 2)物业公司接收工程时应注意的问题 3)接收工程设备的物业管理人员的培训计划 4)要求物业公司派驻保安进场的时间 5)竣工类相关资料 5.4 组织工程实体移交 5.4.1 单项工程验收通过后，经物业公司确认达到移交标准，工程部与物业公司办理移交手续（相关设备运行一个月后无故障则移交）。 5.4.2 物业公司安排人员按约定的时间参加工程移交，工程部组织供方将所有钥匙整理并标识后，移交给物业相关人员（在将工程移交物业公司前，确保工程清扫干净，并全部锁门封闭）。 5.4.3 在移交过程中，物业公司应当办理书面移交手续，在签收后，全面接收和开始管理所接收的工程。 5.5 工程竣工资料移交 5.5.1 工程部将竣工资料移交物业公司，相关部门配合，移交资料包括： 1)各类产权证明文件，含土地使用权出让证明、建规证、工规证、施工证等证件资料； 2)工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单； 3)工程所有的承包商和供应商的合同复印件； 4)工程竣工资料和竣工图； 5)工程验收通过文件及工程的前期资料； 6)工程交房标准； 7)所有的设备清单和使用说明； 8)工程质量保修卡。 5.5.2 物业公司在收到资料后，应负责组织进行验收，如认为不合格，则提出整改意见，当整改完毕后，办理书面移交手续，并将资料归档保存。 5.5.3 工程部负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行培训。 5.6 后续工作 5.6.1 物业公司接收后，工程部负责后续跟进工程事项培训，后续维修工作具体参见《工程维修管理作业指引》。 6支持性文件 6.1《工程维修管理作业指引》 7相关记录 7.1《新建物业资料移交清单》 7.2《新建物业实体移交清单》 7.3《新建物业钥匙移交清单》 7.4《新建物业移交标准及验收表》

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